Mois de l’immobilier en Algérie Cadastre

Mois de l’immobilier :
C’est la somme des règles sur lesquelles informer les autres de tout comportement qui relève de l’immobilier. Le but du mois de l’immobilier est d’assurer des transactions immobilières qui font habituellement la distinction entre le mois de l’immobilier et le registre foncier, mais les deux systèmes ont le même objectif. Dans le Système du Mois de l’Immobilier en France, hérité par l’Algérie au moment de l’indépendance jusqu’à l’émission de l’ordonnance n° 75-74 du 12/11/1975 sur la préparation de l’Arpentage Général et l’établissement du Registre Foncier, le principe du consentement régit la validité des contrats. L’importance du mois de l’immobilier dans ce système se limite à la possibilité d’invoquer ces fameux contrats contre d’autres. Dans ce cas, il s’agit du mois personnel.Soit dans le système de cadastre introduit par le législateur algérien, la numérotation dans le cadastre est la création du droit et tant que le contrat n’est pas numéroté, il n’a d’effet ni contre les autres ni même entre les parties. Le mois de l’immobilier est un élément essentiel de la validité du contrat. Contrairement à certains pays qui ont introduit un système similaire, le registre immobilier en Algérie est maintenu non pas par un juge, mais par un intérêt administratif du ministère des Finances, le gouvernorat immobilier.

Les retards dans les enquêtes foncières ont créé une situation qui a rendu le système de mois de l’immobilier mélangé dans les zones qui n’ont pas encore été sondés, l’ancien système du mois personnel régit toujours les transactions immobilières.

1. Système d’enregistrement foncier :
L’ordonnance n° 75-74 du 11/12/1975 établit le Registre foncier. Avant cette date, le Projet d’Alger a choisi d’adhérer au Registre foncier. L’ordonnance n° 71-73 du 08/11/1971, contenant la révolution agricole, stipule à l’article 25 que : "A l’achèvement des opérations légitimes par l’élaboration de la révolution agricole dans une municipalité, les documents cadastraux de cette commune sont établis sur la base de la collecte des cartes immobilières et le registre cadastral général du pays est établi conformément aux conditions et méthodes à déterminer par la suite. » Pour sa part, le décret n° 73-32 du 05/01/1973 sur la preuve de titre stipule à l’article 32 que : "Les certificats de titre seront remplacés par des livres immobiliers une fois l’inventaire général du territoire du pays établi."

L’objectif du registre foncier est de préparer le statut juridique des biens immobiliers et de montrer la circulation des droits en nature. Il est détenu dans chaque municipalité sous la forme d’une collection de cartes immobilières. En ce qui concerne la création d’un nouveau système pour succéder à l’ancien système, le registre foncier est d’abord préparé en établissant un arpentage sur le territoire d’une municipalité. Le processus d’arpentage doit être précédé de l’établissement du registre foncier.

Le groupe de cartes immobilières constituant le Cadastre est établi conformément aux procédures spéciales établies par l’ordonnance no 75-74 susmentionnée. Les dispositions d’application du décret n° 76-62 du 25/03/1976 relatif à la préparation de l’arpentage général modifié et complété par les décrets n° 84-400 du 24/12/1984, n° 92-134 du 07/04/1992 et le décret n° 763 du 25/03/1976 relatif à l’établissement du registre foncier modifié, complétée par les décrets n° 80-210 du 13/09/1980 et n° 80 et la numérisation des propriétés arpentées et la création de cartes immobilières et enfin la préparation du livre immobilier qui sera remis au propriétaire.

1-1 procédures pour les formalités initiales de divulgation des droits de propriété et autres droits en nature dans le registre foncier
Tant que le législateur algérien choisit un nouveau système, à savoir le système du mois en nature et le registre foncier, il doit nécessairement déterminer les procédures de numérotation des droits en nature dans le registre foncier. La première procédure consiste à déposer les documents cadastraux auprès du gouvernorat immobilier. Ce dépôt est confirmé par un relevé de livraison rédigé par le gouverneur immobilier. les documents cadastraux de chaque municipalité, ainsi qu’un tableau des sections et un registre des parcelles montrant les propriétés par ordre topographique, inclure un livre d’arpentage dans lequel les propriétés accumulées sont enregistrées par chaque propriétaire ou utilisateur dans l’ordre alphabétique des autres et des systèmes d’arpentage (article 8 de l’ordonnance no 75-74).

Après avoir déposé les documents cadastraux auprès du gouvernorat immobilier, et afin d’établir le groupe de cartes immobilières, chaque propriétaire doit déposer auprès du gouvernorat immobilier une annexe éditée par un notaire, un commis aux contrats administratifs ou un commis au contrôle. Ce tableau décrit les biens immobiliers en fonction du régime d’arpentage, de l’identité et de l’admissibilité des titulaires de droits et du fardeau de ces biens. Ce tableau est joint à tous les contrats obligataires et immobiliers (article 10 du décret n° 76-63). Après l’accomplissement de ces formalités et en l’absence de toute objection ou contestation, les données dans le tableau est la base de la numérotation des biens immobiliers et par la suite délivre le livre immobilier du propriétaire.

A l’occasion de la première instance, le propriétaire se verra remettre un livre immobilier copiant les données du groupe de cartes immobilières. Ce livre constituera un titre de propriété (articles 18 et 19 de l’ordonnance no. 75-74). Le livre immobilier doit être joint à toute demande visant un processus de publicité, sauf s’il concerne la divulgation d’un jugement, l’enregistrement d’une concession ou d’une hypothèque. Si le registre foncier et le livre immobilier doivent être identiques. Conformément à l’article 72 du décret no 76-63 : "Aucune modification du statut juridique d’un bien ne peut faire l’objet d’un transfert d’arpentage si le contrat ou la décision judiciaire confirmant cette modification n’a pas été faite à l’avance dans la collecte de cartes immobilières."

La procédure de dépôt du calendrier d’obtention du livre immobilier, prévue à l’article 10 du décret n° 76-63, a été abolie en vertu de l’article 66 de la loi de finances de 2015. À l’heure actuelle, l’obtention du livre immobilier nécessite seulement la soumission du contrat de propriété ou tout titre attesté à la possession et un tel extrait de la section 12CC.

2-1 Livre immobilier
Le livre immobilier est la dernière procédure de la procédure d’établissement du cadastre, et est remis au propriétaire dont le droit existe à l’occasion de la création d’une carte immobilière correspondante. (Par exemple, la vente d’une propriété) par un propriétaire disposant d’un carnet immobilier ne nécessitant pas la création d’une nouvelle carte immobilière, le transfert de ce droit ne nécessite que le contrôle du carnet immobilier du vendeur (article 46 du décret n° 76-63).

Le livre immobilier est conforme au modèle figurant dans la décision du 27/05/1976 du ministre des finances. Il promet et indique comment clair et lu avec l’encre noire indélébile, et la blancheur est radiée avec une ligne et les tableaux sont numérotés et signés. Les noms de famille des parties sont écrits en grandes lettres et les noms personnels en petites lettres. Il empêche l’entassement et l’abrasion, les erreurs et les omissions corrigées par les renvois. Les mots et numéros radiés, ainsi que les références, sont numérotés et enregistrés après le signe qui les concerne et approuvés par le portefeuille immobilier. Il est marqué à l’encre après chaque procédure. Le gouverneur immobilier précise également la date de livraison et le texte selon lequel cette livraison a été faite et témoigne ainsi de la validité de chaque signal ou signe en le signant et en plaçant la bague du gouvernorat.

Les biens inclus dans le livre immobilier peuvent être détenus à Al Sha’ah entre plusieurs personnes. Dans ce cas, le livre immobilier est déposé auprès du gouvernorat immobilier à moins que les partenaires communistes acceptent de nommer un agent parmi eux pour posséder ce livre, et dans ce cas la carte immobilière correspondante désigne la personne qui a reçu le livre immobilier. Le livre immobilier peut être endommagé ou perdu, auquel cas le propriétaire peut soumettre au gouverneur immobilier une demande motivée pour un autre livre immobilier (article 52 du décret 76-63).

Aucune mesure n’est prise lorsque les documents déposés dans le gouvernorat immobilier ne sont pas accompagnés du livre immobilier. Toutefois, le portefeuille immobilier mène le processus de publicité sans demander le livre immobilier si l’un des contrats déposés lors de l’établissement du Registre Foncier, un contrat édité ou une décision judiciaire rendue sans l’aide du propriétaire ou contre lui, ou encore un enregistrement de concession, une hypothèque légale ou judiciaire.

Dans les régions touchées par l’arpentage, seul le cadastre constitue l’acte de propriété et cette règle a plusieurs implications. Premièrement, en l’absence du livre immobilier, il ne peut y avoir de transfert de propriété (vente, dotation...). Les procédures judiciaires visant à la résiliation, à l’annulation, à l’annulation ou à la cassation de droits découlant de documents mensuels ne sont irrecevables que si la requête en ouverture de dossier est rendue publique dans le gouvernorat immobilier (article 85 du décret n° 76-63). La procédure de publicité de la pétition établit l’ouverture de l’affaire en soumettant une copie de la pétition à la juridiction saisie. Si l’affaire porte sur la division d’un bien commun inscrit au Registre foncier, l’affaire n’est admise au tribunal que si le livre immobilier est présenté. Toute action visant à annuler ou à modifier un livre immobilier doit être portée devant le Tribunal administratif et non devant la section immobilière du Tribunal.

3-1 Certificat de numérotation temporaire des biens immobiliers
En cas d’objections formulées au cours de l’arpentage ou devant le portefeuille immobilier après le dépôt des documents cadastraux, la numérotation du bien ou du droit en nature est temporaire. Dans ce cas, le portefeuille immobilier ne remettra pas au propriétaire un livre immobilier, mais seulement un document intitulé "Certificat temporaire de numérotation immobilière." Ce certificat, conformément à l’article 352-2 de l’ordonnance no 76-105 du 09/12/1976 modifiant et complétant la loi sur l’enregistrement, a les mêmes effets juridiques que ceux prévus aux articles 42 à 46 de la loi n° 90-25 du 18/11/1990 contenant la directive foncière. Par conséquent, le titulaire du certificat de numérotation temporaire des biens immobiliers peut disposer de l’immeuble. Toutefois, le propriétaire réel ne peut pas transférer ce bien gratuitement ou en échange d’argent. Cela distingue le certificat de numérotation temporaire des biens immobiliers du livre immobilier, qui permet au titulaire de disposer de la propriété ou du droit en nature.

Conflits de numérotation
Nous aborderons ensuite les litiges relatifs aux procédures de préparation de l’arpentage, les litiges de numérotation provisoire, les litiges de numérotation finale et les derniers litiges pour annulation ou modification du livre immobilier.

Différends relatifs à la préparation de l’arpentage 1-2
Bien que la loi sur la préparation de l’arpentage et l’établissement du registre foncier ait été promulguée en 1975, le processus d’arpentage a pris beaucoup de temps car seule une petite partie du territoire national n’a été arpentée qu’à 30c/o. Enquêtes si elles se poursuivent, ce qui entraînera la poursuite des différends liés à ces processus.

La conception de l’arpentage doit faire l’objet d’une préparation dans chaque municipalité pour ce qui suit:

a. un tableau des sections et un registre des parcelles où les diverses propriétés sont disposées en ordre topographique;

B. Registre d’arpentage dans lequel les biens accumulés par les propriétaires ou les exploitants sont inscrits par ordre alphabétique de ces

c. Schémas cadastraux conformes à l’état actuel de la parcelle.

C’est le wali qui détermine dans une résolution et chaque municipalité la date d’ouverture des arpentages. Une fois les opérations ouvertes, le comité d’arpentage de chaque municipalité est établi. La Commission est présidée par un juge nommé par le président du Conseil de la magistrature. C’est à ce comité de faire le suivi et le suivi des enquêtes. Une fois les opérations techniques terminées, le plan d’arpentage et les documents joints sont déposés au siège de la municipalité, après quoi chaque personne peut les consulter et, si nécessaire, déposer une plainte dans le mois suivant la date du dépôt.

Les plaintes ou objections formulées à ce stade par les propriétaires ou d’autres sont soumises au comité d’arpentage susmentionné, qui les examine et donne son avis. Le rôle de cette Commission est d’essayer de réconcilier les intéressés et, en l’absence de réconciliation, de déterminer les limites temporaires de l’immobilier comme il doit l’être dans le régime, tenant compte de la durée du mandat et donnant aux propriétaires un délai de 3 mois pour convenir de leurs frontières ou pour intenter une action devant les autorités judiciaires compétentes (article 14 du décret n° 76-62).

L’accès à la justice à l’étape de la préparation de l’arpentage se produit si les propriétaires ne s’entendent pas sur leurs limites foncières et que la Commission d’arpentage ne les concilie pas. Il appartient alors au propriétaire, dans l’intérêt de tout propriétaire qui estime être touché par le processus de délimitation, d’intenter une action en revendication de propriété sur la partie du bien litigieux. Le non-respect du délai de trois mois prévu à l’article 14 du décret no 76-62 pour le dépôt d’une plainte n’est pas un délai prévisionnel, mais son seul effet est de rendre la limite définitive et ces limites seront prises en compte par le gouverneur immobilier lors de la numérotation de la propriété. En tout état de cause, le propriétaire qui se considère concerné peut contester les limites établies au cours du processus d’enquête et si la période de 3 mois est expirée, mais dans ce cas, l’action portera sur la propriété du droit en nature contesté et ira à l’encontre de la numérotation dans le registre foncier enregistré par le gouverneur immobilier. Il s’agira alors d’un litige de numérotation immobilière soumis à des dispositions particulières et à des procédures distinctes.

Différence entre le dépôt d’une action devant l’autorité judiciaire lors du dépôt du plan d’arpentage au siège de la municipalité et le dépôt lors de la procédure de numérotation immobilière effectuée par le gouverneur immobilier Dans ce dernier cas, en particulier la demande d’annulation ou de modification de la numérotation définitive, l’affaire relève de la compétence du Tribunal administratif, c’est-à-dire devant le Tribunal administratif, qui est connu comme sa procédure lourde et sa forte réserve dans la révocation ou la modification de la décision du propriétaire, qui en tout état de cause n’a été prise qu’après une enquête immobilière approfondie et un examen approfondi des documents présentés. D’autre part, le fait qu’il s’agisse davantage d’un litige immobilier et non d’un litige administratif est souvent que le plaideur peut recourir à des moyens de conciliation pour mettre fin à l’arbitrage de l’affaire devant le Tribunal administratif en invoquant une question préliminaire de propriété foncière.

En tout état de cause, si le propriétaire contestant décide de déposer sa plainte lors du dépôt du plan d’arpentage, cette action sera portée devant la Division immobilière du tribunal relevant de sa compétence sur le bien litigieux. C’est à propos d’un procès immobilier. Les parties à la procédure sont, d’une part, le propriétaire lésé en tant que demandeur et, d’autre part, le propriétaire du bien en question en tant que défendeur. Le fait qu’il s’agisse d’une propriété qui n’a pas encore été numérotée dans le Registre foncier n’est pas possible de publier la pétition ouvrant le dossier. Les parties doivent présenter leurs contrats, et si un bien a acquis une prescription, une preuve de possession doit être fournie pendant 15 ans. Le juge statuera sur ces documents et preuves. Compte tenu de la nature du différend, le juge nommera un expert ou ordonnera une audition de témoin pour déterminer le propriétaire ou une partie des biens contestés, et sur la base des résultats de l’expertise ou de l’enquête, le juge rendra son jugement.

La demande du demandeur peut être rejetée au motif qu’il n’a pas démontré la propriété du droit en nature litigieux et peut accepter le jugement de son opposant. Il appartient aux deux parties, selon les cas, de revendiquer les droits établis dans le jugement rendu. Selon le dispositif du jugement, les limites provisoires peuvent devenir définitives ou être modifiées. Il appartient au condamné de remettre le jugement au gouverneur de l’immeuble pour exécution. Le jugement du locateur doit être définitif, c.-à-d. sans appel et exécuté. Le fait que l’affaire porte sur un litige relatif à la procédure de préparation du livre immobilier peut nécessiter que le portefeuille immobilier fasse l’objet d’un jugement jugé irrecevable pour tout appel de nature normale ou inhabituelle.

Différends en matière de numérotation provisoire 2-2
Numérotation temporaire 1-2-2 pendant 5 ans

Lorsque les documents d’arpentage sont déposés auprès du gouvernorat immobilier et que ce dépôt est confirmé par un dossier d’extradition rédigé par le gouverneur immobilier, il commence à informer le public au sujet de ce dossier en le publiant dans les quotidiens nationaux et en collant des annonces au siège du gouvernorat immobilier, au conseil populaire municipal et aux lieux résidentiels où se trouve la propriété. Le but de cette large publicité est de permettre aux propriétaires d’extraire de la documentation prouvée pour leur propriété de propriétés arpentées du gouvernorat immobilier. Le délai à respecter entre la date de dépôt des documents d’arpentage et la date de remise des contrats de propriété confirmés est de 4 mois (article 9 du décret 76-63). Après l’expiration de 4 mois et l’extraction du contrat immobilier (carnet immobilier ou certificat de numérotation immobilière temporaire le cas échéant) le propriétaire doit déposer un fichier contenant un tableau extrait du gouvernorat immobilier contenant certaines informations et données et la description de la propriété jointe lorsque les contrats de propriété sont nécessaires.

Si les propriétaires s’abstiennent de soumettre l’annexe dans un délai de 4 mois et que le gouverneur immobilier est en mesure d’exprimer son opinion de manière appropriée pour déterminer les droits de propriété de ces personnes en raison de l’absence ou de l’insuffisance de preuves de cautionnement, il procède à l’enregistrement temporaire des biens en question dans le registre foncier sur la base des éléments disponibles dans les documents d’arpentage. Le caractère provisoire de cet enregistrement ou de cette numérotation est maintenu pour une période de 5 ans à compter de la réception des documents d’arpentage au gouverneur immobilier. À l’expiration du délai de cinq ans, la numérotation du Registre foncier devient définitive. Toutefois, s’il existe de nouveaux faits juridiques rapportés par le gouverneur immobilier qui auraient confirmé les droits à faire mensuellement au Cadastre, celui-ci peut modifier ou invalider la numérotation temporaire et enregistrer une nouvelle numérotation identique à ces nouveaux faits juridiques (article 18 du décret nº 76-63).

Pendant cette période pendant laquelle la numérotation immobilière reste provisoire, toute personne concernée peut saisir l’autorité judiciaire compétente pour annulation ou modification de cette numérotation si celle-ci est fondée sur la revendication du bien ou sur le droit en nature relatif à cette numérotation. Toutefois, avant de recourir aux tribunaux, la loi a approuvé certaines procédures préliminaires précédant le litige judiciaire. Tout d’abord, la partie qui proteste contre la numérotation provisoire dans le registre foncier doit en informer sa déduction et le gouverneur immobilier de cette protestation par une lettre recommandée et le gouverneur immobilier a alors le pouvoir de réconcilier les parties et d’écrire un rapport sur ce rapprochement. Si les parties parviennent à un accord, le gouverneur immobilier produit un dossier de magistrat ayant force obligatoire (article 15-2 du décret n° 76-63). Dans le cas inverse, le gouverneur immobilier délivre un rapport de non-conciliation aux parties. La partie manifestante disposera alors d’un délai de 6 mois à compter de la notification du dossier pour déposer son dossier auprès de l’autorité judiciaire, sous réserve de l’irrecevabilité de l’affaire (article 15-4 du décret n° 76-63).

Dans le cas d’une numérotation temporaire au registre foncier entre personnes de droit privé, l’autorité judiciaire compétente pour trancher ce litige est la Division immobilière de la Cour, conformément aux dispositions de l’article 516 du Code de procédure civile et administrative. Le pouvoir judiciaire de la Cour Suprême et du Conseil d’Etat est stable en ce qui concerne la compétence de la Section Immobilière lorsqu’il s’agit d’un litige sur la numérotation temporaire dans le Cadastre (Cour suprême, 25/02/2004, dossier no 246259, Supreme Court Journal, 2007, no 1, p. 383 Supreme Court, 12/04/2012, Supreme Court Journal, 2012, no 2, p. 390 Council of State, 29/10/2009, décision no 49444, State Council Magazine, 2012, p. 146). Au contraire, si l’une des parties au litige est une personne morale de droit public (État, État, municipalité, institution publique de nature administrative), le Tribunal administratif est compétent (Cour du litige, 16/05/2011, décision no 102, Conseil d’État, 2012, p. 79). 177)

Le juge de l’opposition statue sur la numérotation provisoire compte tenu de la légalité et de la validité des documents et cautions invoqués par les parties adverses et, le cas échéant, applique les dispositions de l’article 818 du code civil, qui prévoit que : "La possession du droit de préférence est la possession sur base légale". Si aucun des porteurs n’a d’obligation ou que leurs obligations sont équivalentes, la possession du droit est la première de l’histoire (arrêt de la Cour suprême du 25/02/2004 ci-dessus).

Numérotation temporaire 2-2-2 pour deux ans

La numérotation d’un bien ou d’un droit en nature reste provisoire et le caractère de numérotation définitif ne peut être exercé que deux ans après l’achèvement de cette numérotation, pour les biens dont les propriétaires apparents n’ont pas suffisamment de preuves, et lorsque le gouverneur immobilier ne peut se prononcer sur la détermination des droits de propriété (article 14 du décret no 76-63). Cette numérotation provisoire peut être révoquée ou modifiée par le gouverneur immobilier si ce dernier a été informé de faits juridiques qui lui permettraient certainement d’établir les droits en nature requis pendant un mois au Registre foncier.

Les procédures devant la magistrature en cas d’opposition à la numérotation provisoire pour une période de deux ans sont les mêmes que les procédures susmentionnées applicables à l’opposition à la numérotation provisoire pour une période de 5 ans.

Numérotation temporaire 3-2-2 pendant 4 mois

La durée pour laquelle la numérotation reste provisoire n’est que de 4 mois pour les propriétés dont les propriétaires n’ont aucun titre légal et qui pratiquent selon les informations générées par les documents d’arpentage possession qui leur permet d’acquérir la propriété par prescription pour un gain. Cette numérotation provisoire devient définitive à l’expiration d’un délai de 4 mois, mais à condition qu’il n’y ait pas d’objection relative au droit de propriété ou si les objections qui se sont produites sont retirées ou rejetées (article 13 du décret n° 76-63).

Les oppositions à la numérotation temporaire pendant 4 mois sont soumises aux mêmes procédures que ci-dessus.

3-2 litiges immobiliers ou numérotation finale
A l’expiration des différents délais de numérotation temporaire dans le Cadastre, la numérotation devient définitive et le carnet immobilier du propriétaire est remis. Selon l’article 19 de l’ordonnance no 75-74 et l’article 19 du décret no 73-32 du 05/01/1973 sur l’établissement des droits de propriété privée, le livre immobilier constitue le titre de propriété (Cour suprême, 02/06/2000, dossier no 190920, Judicial Journal, 2001, no 1, p. 1). 249 Cour suprême, 21/04/2004, dossier no 259635, Supreme Court Journal, 2010, no 3, p. 257).

En tant que titre, le livre immobilier peut être contesté dans le but de l’annuler ou de le modifier. Dans l’ensemble, un appel contre le livre immobilier doit être déposé avant l’expiration de son expiration, qui est de 15 ans à compter de la date de préparation du livre. Le livre immobilier est une copie des données du groupe de cartes immobilières et peut être poursuivi sans discrimination soit contre le livre immobilier lui-même ou contre la procédure de numérotation finale. La Cour de cassation a jugé que la demande d’invalidation du livre immobilier était considérée comme une demande d’annulation de la numérotation définitive dans le Registre foncier (15/10/2012, décision no 133, Supreme Court Journal, 2013, no 2, p. 2). 463) .

Si la juridiction compétente en cas d’opposition à la numérotation provisoire entre personnes de droit privé est la section immobilière du tribunal, le tribunal administratif est compétent pour connaître des objections à la numérotation définitive ou dans les cas visant à annuler ou à modifier le livre immobilier. Le système judiciaire de la Cour suprême et du Conseil d’Etat est stable dans ce domaine. Le Tribunal administratif statue sur la demande d’annulation ou de modification de la numérotation définitive ou du livre immobilier, compte tenu de la validité et de l’efficacité des obligations et des arguments avancés par les parties. Un jugement rendu en cas de demande d’annulation ou de modification peut ordonner au gouverneur immobilier d’exécuter la procédure de condamnation.