Procédures d’acquisition pour les enquêtes immobilières
En raison du fait que les obligations officielles établies pour les biens immobiliers ne sont pas publiques en raison de la prolifération et de la complexité des lois régissant l’immobilier en Algérie, En raison de l’intention du législateur algérien d’établir des contrôles et conditions spéciaux visant à réglementer et à administrer le domaine immobilier et à protéger les droits immobiliers en nature, qui a conduit à une tentative de créer des solutions alternatives pour assurer que les biens immobiliers sont légalement établi et protégé, Pour les propriétés dont les propriétaires n’ont aucun titre, le certificat d’acquisition, l’enquête cadastrale et l’enquête immobilière sont des mécanismes efficaces pour nettoyer la propriété et donner à chaque droit.
J’ai compilé les textes juridiques que je pouvais dans le domaine dans une publication complète et exhaustive, qui peut être une référence et un guide pour les spécialistes.
-Crédit de possession
La possession a été établie en vertu des dispositions du Code civil algérien, notamment des articles 808 à 843. Le certificat de possession est mentionné à l’article 39 de la loi no 90/25, qui contient la directive foncière. Toutefois, elle n’est pas définie au niveau des dispositions de la Loi.
Par référence aux définitions juridiques, nous concluons que le certificat de possession est un document administratif ou un cautionnement préparé par le président de l’Assemblée populaire municipale en faveur d’une personne physique qui a acquis pour une période d’un an un bien non enregistré et qui n’a pas été assujetti au bien-fonds processus d’enquête.
Le certificat d’acquisition, bien que soumis au processus d’enregistrement et au mois de l’immobilier, n’équivaut pas à la force provisoire du titre car il n’est pas transférable. Le titulaire n’est pas autorisé à vendre le bien sur le bien, son don ou sa renonciation, mais il est utilisé pour enregistrer le bien pour la première fois dans le registre foncier. Il donne également au titulaire le droit d’obtenir un permis de construire ou un prêt bancaire.
- Procédures d’édition et de livraison
• Réception du certificat de possession après le dépôt du dossier de demande au niveau municipal, à étudier puis édité et enregistré auprès des intérêts compétents (agences immobilières).
Conformément à l’article 6 du décret n° 91/254 du 27/07/1991 portant préparation et délivrance d’un certificat de possession.
• La demande doit prendre la forme d’une pétition contenant toutes les données utiles sur la nature, la force, la superficie et le statut du bien en possession, ainsi que l’identité du titulaire et, le cas échéant, en montrant les droits et les charges que le bien peut avoir avec la nomination des bénéficiaires.
En outre, la pétition doit être accompagnée d’une déclaration honorifique selon la forme spécifiée dans le même décret, qui doit inclure:
- la cession précise du bien,
- l’identité complète du requérant et sa signature ont été ratifiées
- deux témoins pour prouver que le requérant exerce la possession de bonne foi, en indiquant la durée de son mandat;
- certificat d’état civil de l’étudiant
- un schéma de délimitation et de statut de la partie concernée;
- Tout document ou cautionnement que l’étudiant veut faire.
Selon l’article 39 de la Loi sur la directive foncière et son décret exécutif, le pouvoir de préparer et de modifier le certificat de possession du Président de l’Assemblée populaire municipale visait à sauvegarder les intérêts de l’État et de ses communautés locales.
• Après le dépôt du dossier de demande de certificat,
- s’inscrire au niveau de l’intérêt du certificat d’acquisition et numéroter une page avec une page
- Indiquer et remettre à l’étudiant un reçu confirmant la date et le numéro du dépôt
- La demande est publiée au moyen d’une déclaration apposée au siège et aux lieux publics de la commune pour une période d’un mois.
- Il est publié dans un quotidien national, aux frais du demandeur, afin de permettre au grand public d’accéder à la demande et de présenter des objections dans le délai spécifié dans la déclaration.
• Le Président du Conseil Populaire Municipal soumet une demande au Directeur d’Etat des Biens de l’Etat ou au Directeur des Inspections Régionales pendant les 15 jours suivant le dépôt du dossier dans le registre municipal pour vérifier si le bien n’appartient pas au propriété nationale;
Toute objection d’intérêts privés ou nationaux renvoie directement les parties au pouvoir judiciaire en raison du manque de compétence du président de l’Assemblée populaire municipale pour examiner les objections.
• Le Président de l’Assemblée populaire municipale délivre un certificat de possession dans les 8 jours suivant la fin du délai d’opposition si les personnes compétentes n’ont pas reçu d’objection, conformément au formulaire joint au décret précité, et par la suite sont remis à l’intéressé après avoir été soumis aux procédures d’enregistrement et de mois.
- Enregistrement et mois du certificat de possession
• Conformément à l’article 15 du décret exécutif 91/254, un certificat de possession n’est délivré que s’il fait l’objet d’un enregistrement et de procédures mensuelles.
Le certificat de possession est enregistré par l’Office d’enregistrement et de protection de la nature de l’Inspection fiscale afin de percevoir les impôts au profit du Trésor public.
• Le certificat est ensuite déposé en deux exemplaires, au niveau du gouvernorat immobilier régional compétent; A inspecter, enregistré au registre des dépôts par le portefeuille immobilier, Qui doit vérifier l’identité des personnes et identifier avec exactitude le bien pour vérifier l’authenticité des informations contenues dans le certificat et de surveiller toutes les procédures légalement requises; En cas de diminution, il doit compléter la procédure incomplète, Le certificat est ensuite enregistré provisoirement dans un dépôt intermédiaire de 15 jours, puis marque.
• Conformément aux articles 113 et 114 du décret n° 75/63 du 25/03/1976, le Gouverneur de l’Immobilier est tenu de préparer la collecte des cartes immobilières contenant le certificat d’acquisition.
• Une fois le certificat de possession enregistré et rendu public, il est de nature officielle et facilite plusieurs activités pour le titulaire, en particulier celles liées à la construction rurale soutenue par l’État.
Le certificat d’acquisition n’était qu’une solution provisoire, en attendant l’achèvement du processus d’enquête générale et son remplacement par le livre immobilier.
- Enquête cadastrale
• Le processus d’arpentage a été établi conformément à l’ordonnance 75/74 du 11/12/1975 sur l’arpentage général et l’établissement du registre foncier. Cependant, la législation algérienne n’a pas abordé sa définition, mais simplement énoncé dans l’article 2 de la même loi : "L’arpentage général définit la portée naturelle de l’immobilier et fournit une base matérielle pour le registre foncier."
• Par cet article, le législateur se concentre sur les objectifs menant à l’examen de divers biens immobiliers et à l’établissement du registre foncier. Si nous examinons la définition doctrinale du processus d’enquête, nous constatons qu’elle vise à :
Processus technique entrepris par les autorités administratives compétentes en vue de déterminer le statut juridique des biens immobiliers de toutes sortes et les droits qui en découlent.
• Pour atteindre les objectifs du processus d’enquête, le législateur algérien a choisi un système juridique. Les pouvoirs publics leur ont également alloué d’énormes coûts et équipements, afin de mettre en œuvre un certain nombre de procédures jusqu’à l’établissement du cadastre à partir du dépôt des documents d’arpentage auprès du gouvernorat immobilier.
- Objectifs de l’arpentage général
• L’Arpentage Général est conçu pour préparer une banque immobilière dans laquelle l’autorité publique pourra tirer des revenus financiers et des recettes pour le Trésor de l’Etat à la suite des impôts fonciers payés par les propriétaires de son genre (public ou privé), sa zone, ainsi que l’identité du propriétaire.
Il vise également à réglementer les transactions immobilières et immobilières à la suite du nettoyage de la propriété après que les agents publics effectuent une inspection sur le terrain de l’immobilier.
• Accéder à divers documents relatifs à la propriété inspectée pour vider le contenu de ces processus dans les dossiers et documents officiels.
• Par ce règlement, le processus d’arpentage cadastral a obtenu la protection juridique du propriétaire lui-même en identifiant le statut juridique de sa propriété et en lui remettant son livre immobilier, ce qui est l’argument ferme.
• Ainsi, chaque propriétaire est forcé de respecter les limites de sa propriété, et de ne pas attaquer la propriété des autres. Si l’agression est établie et le litige est renvoyé au juge civil ou au juge de l’immobilier conformément à leur juridiction respective, Grâce à l’arpentage général, l’expert immobilier désigné par le Tribunal peut s’acquitter de sa tâche d’accès aux documents des parties au différend. et assurer la liaison avec les services concernés, compte tenu de leur exactitude et de leur formalité, afin de clarifier les questions devant la magistrature et de rendre justice à chaque partie.
- Procédures générales d’arpentage
En vertu du décret exécutif nº 89/234 du 19/12/1989 portant création d’une agence nationale d’arpentage (7), la charge pesant sur l’autorité centrale représentée au ministère des Finances a été allégée, et le processus d’arpentage général a été confié à une institution administrative indépendante appelée "Agence nationale d’arpentage (8)", conformément à un certain nombre de procédures.
• Le processus commence par la décision de déclarer le Wali du mandat après une proposition du Directeur d’Etat de l’Enquête et publiée dans le Journal officiel ainsi que dans les quotidiens nationaux, et communiqué au Président du Département en question et au Président de l’Assemblée populaire municipale (9) puis publié pendant au moins un mois dans les panels publics pour les informer de la procédure avant qu’elle ne commence, Afin de faciliter les actions, Les citoyens devraient être sensibilisés à l’importance d’effectuer des enquêtes à tous les niveaux en utilisant divers moyens de publicité à la radio et par des affiches dans les 15 jours précédant l’ouverture de l’opération (10).
Une fois le processus annoncé, le comité qui mènera la procédure, composé d’un juge de la cour dont la compétence est située dans la juridiction municipale respective en tant que président, président de l’Assemblée populaire municipale, Représentant de l’Administration des biens de l’État, représentant de l’Autorité de reconstruction, gouverneur de l’immobilier, représentant du ministère de la Défense, ingénieur ou expert immobilier, Docum, représentant du directeur d’État de l’Enquête.
• Le comité se réunit à l’invitation de son président et prend des décisions à la majorité. En cas d’égalité, le vote du président l’emporte. Les travaux se déroulent ensuite en rassemblant tous les documents nécessaires, en vérifiant les limites et en réconciliant les parties au différend, au niveau du terrain et au niveau des intérêts compétents.
• La procédure se termine par la soumission de documents issus de contrats, décisions, schémas et données, au Département de la Conservation des Biens Immobiliers de l’Etat pour l’enregistrement dans le Groupe des Cartes Immobilières et l’établissement du Registre Foncier.
Le processus d’arpentage cadastral, avec tous ses objectifs, des coûts exorbitants et des procédures précises, entraîne certainement l’organisation de la propriété dans tous les domaines et la formalisation de sa documentation pour établir la preuve, en particulier le livre cadastral sur la base des collections de cartes immobilières et l’arpentage général.
- Enquête immobilière
L’approbation par le législateur algérien du mécanisme d’enquête immobilière avait pour but d’accélérer le dédouanement des biens immobiliers et de permettre à leurs propriétaires d’acquérir un titre valide qui établirait leur propriété et protégerait leurs droits. Le processus d’arpentage était lent et le statut juridique des déclarations immobilières n’était pas clair. Plusieurs projets d’investissement nécessitant le financement du prêt hypothécaire, qui était basé sur des obligations immobilières valides, ont été entravés.
À cette fin, la Loi no 07/02 du 27/02/2007 établissant une procédure d’inspection des droits immobiliers (12) a été promulguée pour délivrer des titres immobiliers valides après l’enquête foncière.
• Quel est le domaine d’application de la loi 07/02 ? Quelles sont les procédures d’établissement de la propriété immobilière ?
Loi 07/02
• Référence est faite à l’article 02 de la loi 07/02 ainsi qu’à l’article 02 de son décret exécutif n° 08/147 du 19/05/2008 sur l’instruction immobilière et la remise des titres de propriété (13), elle s’applique sans discrimination à tout bien qui n’a pas été soumis au processus général d’arpentage, tel que stipulé dans l’ordonnance 75/74 du 12/11/1975, indépendamment de sa catégorie juridique et de sa nature physique, comprend les propriétés qui n’ont pas fait l’objet d’un titre ou pour lesquelles des titres ont été préparés avant l’ouverture de mars 1961. le développement ", qui a perdu sa modernité dans le sens où il ne reflète plus la situation actuelle de l’immobilier.
L’article 02 de la Loi sur les enquêtes immobilières nous oblige à nous y tenir pour analyse et clarification, en comparaison avec les lois régissant le système immobilier. Le législateur algérien a adopté le système du mois en nature par le biais de l’ordonnance 75/74 s’appuyant sur l’enquête générale comme mécanisme pour déterminer la force physique du cadastre, En raison de la perturbation du processus d’enquête sur le terrain, Une grande partie des propriétés est restée intacte Cette loi a remplacé le contrat de renommée. et aboli par l’article 24 du décret exécutif no. 08/147, Ainsi, le domaine d’application de la loi susmentionnée est axée sur l’immobilier non surveillé, indépendamment de sa catégorie juridique et de sa nature physique. et en revenant à la loi 90/25 contenant la directive foncière, en particulier son article 23, les biens de toutes sortes ont été classés comme biens nationaux, biens privés ou biens de dotation.
Cette classification peut être confondue avec toute personne qui lit le corps de cet article. Toutefois, l’article 03 de la même loi répond à cette question en précisant explicitement que les dispositions de la présente loi ne s’appliquent pas aux biens immobiliers nationaux et aux terres désignées comme trône du trône (14), et sont également exclues de son champ d’application.
• De ce qui précède, le domaine d’application de cette loi est la terre privée. comme cet article est ambigu contrairement à l’article 01 du 83/352 Décret contenant le contrat de renommée, La nature des terres a défini le contrat de lieu de renommée, qui est une terre privée du genre du roi, Quant à la nature physique, il signifie force physique, terres nues ou bâties, paysans, urbains, etc.
• En ce qui concerne les propriétés pour lesquelles des titres de propriété antérieurs à la foire avaient été préparés à partir de mars 1961, qui avaient perdu leur modernité dans le sens où ils ne reflétaient plus le statut actuel de l’immobilier. La question se pose quant à l’inclusion de tels biens dans la procédure introduite, même si elle est destinée à délivrer des titres de propriété aux détenteurs sans titres de propriété.
En fait, tout simplement, le mois n’était pas obligatoire dans la période coloniale, Il a été laissé à la volonté des parties, en particulier les obligations coutumières fixes, datées avant 01/03/1961 La date d’introduction du nouveau système de réparation mois de l’immobilier, et il convient de noter que ces obligations sont actuellement des biens ", ne reflète pas le statut en nature des biens immobiliers dont il est l’objet. La désignation en nature et légale de la propriété qu’il a établie est devenue plus difficile en raison du communisme ainsi que la division cachée, ce qui la rend inexacte à l’heure actuelle.
- Procédures d’inspection des biens immobiliers dans le cadre d’une enquête immobilière
• Référence aux dispositions de la Loi 07/02 et du Décret Exécutif 08/147 sur la conduite de l’inspection des droits immobiliers et la remise de cautionnements à cet égard; Le processus d’enquête immobilière commence par une demande d’ouverture d’une enquête immobilière au gestionnaire régional compétent en conservation des biens immobiliers. par une personne qui n’a pas de titre de propriété, ou une personne qui a un titre de propriété daté avant le 01/03/1961 pour examiner les droits immobiliers, autres droits immobiliers en nature et les fardeaux qui s’y rattachent, le cas échéant avec identification de l’espace, marquage des limites, identification du contenu physique et représentation de la propriété dans un graphique par un ingénieur ou un expert immobilier.
• La demande peut être présentée individuellement à tout moment ou sous forme collective dans le cadre de la réalisation de programmes de construction ou de développement de terrains ruraux ou urbains, dans lesquels le nom et le prénom, le nom du père, la date et le lieu de naissance, la nationalité, la profession et l’adresse du demandeur, ainsi que le caractère du demandeur agissant en tant que titulaire, propriétaire individuel ou propriétaire du communisme.
Des copies de la demande sont envoyées aux présidents compétents des conseils populaires et aux directeurs de l’État chargés de l’arpentage des terres, de la propriété de l’État, des impôts, des dotations, de la construction, de la reconstruction et des intérêts paysans.
• Nom, prénom et nom du père ou des demandeurs du demandeur avec la désignation des biens concernés.
• Le rapporteur est envoyé au Président du Conseil populaire municipal concerné, en vue de l’attacher au siège de sa municipalité pendant les quinze jours précédant la date à laquelle l’enquêteur s’y installe.
Dans le cas d’une procédure collective d’enquête foncière, la décision d’ouvrir l’enquête, ainsi que les références à la décision Wali, énoncent les éléments d’information codifiés dans la décision d’ouvrir l’enquête mentionnée à l’article 07 du même décret (16).
L’enquêteur immobilier délivre un rapport provisoire de l’enquête immobilière dans un délai maximum de 15 jours après le collage pendant 30 jours au siège municipal du site de la propriété dans un délai maximum de 08 jours après la date de sa libération à apporter au l’attention du public en vue de formuler des protestations ou d’éventuelles objections, Dans les 30 jours suivant le début de la transcription provisoire conformément à l’article 12 du décret no 08/147
• S’il n’y a pas de protestation ou d’objection, l’enquêteur immobilier consigne les résultats de son enquête immobilière. Ainsi, aux frais du demandeur ou de la personne chargée de fixer les limites du bien, Le dossier de placement de jalon également signé par l’enquêteur immobilier est préparé, puis remplir le schéma topographique avec une référence aux bornes et au numéro de l’unité immobilière, puis le remettre à l’enquêteur immobilier.
Après une enquête positive qui nécessite l’absence d’objections, ou le rejet des objections avec la poursuite de l’enquête, nous arrivons à la numérotation finale visée à l’article 13 de la présente loi, ce qui signifie l’inspection de l’immeuble du titulaire en reconnaissant le titre sur la base du statut de prescription tel que défini dans la notion de l’article 827 du Code civil.
• Dans ce cas, le Directeur d’Etat de la Conservation Immobilière et le Gouverneur Immobilier interviennent dans les limites de leur compétence pour réaliser les opérations immobilières et de numérotation mensuelle et pour préparer et remettre le cautionnement au sens après avoir été soumis à la procédure d’enregistrement et le mois depuis lequel il sera considéré comme la base de la première numérotation du cadastre.
