إجراءات الحيازة والتمليك بالمسح العقاري

نظرا لعدم عمومية السندات الرسمية المثبتة للملكية العقارية، بسبب كثرة وتشعب القوانين المتحكمة في المجال العقاري في الجزائر، ونظرا لغاية المشرع الجزائري في وضع ضوابط وشروط خاصة تهدف إلى تنظيم المجال العقاري وتسييره والحفاظ على الحقوق العينية العقارية، الأمر الذي أدى به إلى محاولة خلق حلولا بديلة تضمن إثبات الملكية العقارية وتحميها قانونيا، بالنسبة للعقارات التي لا يملك أصحابها سندات ملكية، فاعتبر كلا من شهادة الحيازة والمسح العقاري والتحقيق العقاري، آليات فعالة لتطهير الملكية واعطاء لكل ذي حق حقه.

جمعت ما استطعت من نصوص قانونية في المجال في منشور واحد شامل و جامع ، قد يكون مرجعا و دليلا للمختصين.

-شهادة الحيازة

تأسست الحيازة بموجب نصوص القانون المدني الجزائري لا سيما المواد من 808 إلى 843 ، وقد ذكرت شهادة الحيازة في المادة 39 من القانون 90 / 25 المتضمن التوجيه العقاري، ومع ذلك لم يرد لها أي تعريف على مستوى نصوص القانون .

بالرجوع إلى التعريفات الفقهية نجد أن شهادة الحيازة هي وثيقة إدارية أو سند يعده رئيس المجلس الشعبي البلدي لصالح شخص طبيعي حاز لمدة سنة عقار غير مسجل ولم يخضع لعملية المسح العقاري ، حيازة مستمرة وغير منقطعة وهادئة وعلنية ولا يشوبها أي غموض أو التباس، مع إخضاعه لإجراءات التسجيل والشهر على مستوى المصالح المختصة.

شهادة الحيازة، رغم خضوعها لعمليتي التسجيل والشهر العقاري إلا أنها لا ترقى إلى القوة الثبوتية لسند الملكية لأنها غير قابلة للتحويل فالحاصل عليها لا يحق له بيع العقار المنصبة عليه ، ولا هبته ولا التنازل عنه ، لكنها تستخدم لتسجيل العقار لأول مرة في السجل العقاري، كما أنها تعطي الحق للحائز في الحصول على رخصة البناء أو قرض بنكي.

-إجراءات تحرير وتسليم

• تسلم شهادة الحيازة بعد إيداع ملف الطلب على مستوى البلدية، لتتم دراسته ثم يحرر السند ويسجل ويشهر لدى المصالح المختصة (الوكالات العقارية).

• استنادا لنص المادة 6 من المرسوم 91 / 254 المؤرخ في 27 / 07 / 1991 المتضمن كيفيات إعداد شهادة الحيازة وتسليمها .

• يجب أن يكون الطلب في شكل عريضة تتضمن كل البيانات المفيدة حول طبيعة العقار محل الحيازة، وقوامه، ومساحته ووضعيته، وكذا هوية الحائز، وتبين عند اللزوم، الحقوق والأعباء التي قد يكون العقار محملا بهما مع تعيين المستفيدين.

• يجب أن تكون العريضة زيادة على ذلك مرفقة بتصريح شرفي وفق النموذج المحدد في نفس المرسوم، يتضمن :

- تعيين العقار بدقة ،

- الهوية الكاملة لصاحب العريضة وتوقيعه المصادق عليه ،

- شاهدين اثنين لإثبات أن صاحب العريضة يمارس الحيازة بحسن نية مبينين مدته للحيازة ،

- شهادة الحالة المدنية للطالب ،

- مخطط يبين حدود القطعة المعنية ووضعيتها ،

- أي وثيقة أو سند يريد الطالب الإدلاء به.

• واستنادا لنص المادة 39 من قانون التوجيه العقاري وما صدر في المرسوم التنفيذي له فقد عمدت صلاحية إعداد وتحرير شهادة الحيازة لرئيس المجلس الشعبي البلدي قصد الحفاظ على مصالح الدولة وجماعاتها المحلية.

• بعد ايداع ملف طلب الشهادة،

- يسجل على مستوى مصلحة شهادة الحيازة ويرقم صفحة بصفحة ،

- يؤشر عليه ويسلم وصل للطالب يثبت تاريخ ورقم الإيداع

- ينشر الطلب عن طريق الإعلان الذي يلصق بمقر البلدية المعنية وأماكنها العمومية لمدة شهري

- ينشر في جريدة يومية وطنية، على نفقة صاحب الطلب لتمكين عامة الناس من الإطلاع على الطلب وتقديم الإعتراضات خلال المدة المحددة في الإعلان.

• يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بتقديم طلب موجه إلى المدير الولائي لأملاك الدولة أو مدير المفتشيات الجهوية لمدة 15 يوما التالية لإيداع الملف بالسجل البلدي ليتم التحقق من عدم انتماء العقار للأملاك الوطنية،

وأي اعتراض من الخواص أو من مصالح الأملاك الوطنية يحيل الأطراف مباشرة إلى القضاء لعدم اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي في النظر في الإعتراضات.

• يحرر رئيس المجلس الشعبي البلدي شهادة الحيازة في خلال 8 أيام الموالية لنهاية مدة الإعتراض إذا لم يتلق المختصون أي اعتراض، وذلك وفق النموذج الملحق بالمرسوم السابق الذكر، ثم تسلم للمعني بعد خضوعها لإجراءات التسجيل والشهر.

- تسجيل وشهر شهادة الحيازة

• استنادا لنص المادة 15 من المرسوم التنفيذي 91 / 254 ، لا تسلم شهادة الحيازة للمعني إلا إذا خضعت لاجراءات التسجيل والشهر .

• حيث يتم تسجيل شهادة الحيازة بمصلحة التسجيل والطابع بمفتشية الضرائب من أجل تحصيل الضرائب لصالح الخزينة العمومية .

• بعد ذلك تودع الشهادة في نسختين، على مستوى المحافظة العقارية المختصة إقليميا، ليتم فحصها ، وتسجيلها في سجل الإيداع من قبل المحافظ العقاري ، والذي يتعين عليه التحقق من هوية الأشخاص وتعيين العقار بصفة دقيقة ، والتأكد من صحة المعلومات الواردة في الشهادة ومراقبة كل الاجراءات المطلوبة قانونيا، فإن وجد فيها نقصان، تعين عليه استكمال الإجراء الناقص ، وبعدها يتم تسجيل الشهادة بصفة مؤقتة في سجل إيداع مؤقت لمدة 15 يوما ، ثم يقوم بعملية التأشير.

• يتعين على المحافظ العقاري، إعداد مجموعة البطاقات العقارية المتضمنة شهادة الحيازة، وذلك طبقا لأحكام المادتين 113 ، 114 من المرسوم 75 / 63 المؤرخ في 25 / 03 / 1976.

• بعدما تسجل شهادة الحيازة وتشهر، تكتسي طابع الرسمية وتسهل عدة نشاطات لحائزها لا سيما تلك المتعلقة بعمليات البناء الريفي المدعم من طرف الدولة.

• وقد جاءت شهادة الحيازة كحل مؤقت فقط، في انتظار استكمال عملية المسح العام واستبدالها بالدفتر العقاري.

- المسح العقاري

• تأسست عملية المسح العقاري بموجب الأمر 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 المتعلق بمسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري، ومع ذلك لم يتطرق المشرع الجزائري إلى تعريفها بل اكتفى بقوله في المادة 2 من نفس القانون: (إن مسح الأراضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري) .

• فالمشرع من خلال هذه المادة يركز على الأهداف المؤدية إلى فرز مختلف الملكيات العقارية وتأسيس ما يسمى بالسجل العقاري بشأنها. واذا بحثنا عن التعريف الفقهي لعملية المسح لوجدنا أنه يقصد بها أنها:

عملية فنية تتولاها السلطات الإدارية المختصة بغرض التأكد من الوضعية القانونية للعقارات على اختلاف أنواعها وما يترتب عليها من حقوق.

• ولبلوغ الأهداف المسطرة من وراء عملية المسح خصها المشرع الجزائري بمنظومة قانونية معتبرة، كما خصصت لها السلطات العمومية تكاليف باهضة وأجهزة ضخمة، لتنفذ جملة من الاجراءات وصولا إلى تأسيس السجل العقاري بداية من ايداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية، ثم إيد اع جداول الإجراء الأولي ثم ترقيم العقارات إما ترقيما مؤقتا أو نهائيا بحسب الوثائق المودعة لديه.

- أهداف المسح العام للأراضي

• ترمي عملية المسح العام للأراضي إلى إعداد بنك عقاري بموجبه تتمكن السلطة العامة من استخلاص عائدات ومداخيل مالية لفائدة خزينة الدولة جراء الضرائب العقارية المدفوعة من أصحاب الملكيات العقارية التي حدد نوعها (عامة أو خاصة)، و مساحتها، وكذا هوية المالك.

• كما ترمي كذلك إلى تنظيم الوعاء العقاري والمعاملات العقارية نتيجة تطهير الملكيات بعدما يقوم الأعوان العموميون بالمعاينة الميدانية للعقارات.

• والإطلاع على مختلف الوثائق المتعلقة بالعقار محل المعاينة لإفراغ محتوى هذه العمليات في سجلات ووثائق رسمية.

• وبهذا التنظيم تكون عملية المسح العقاري قد حققت الحماية القانونية للمالك نفسه بالتعرف على الوضعية القانونية لأملاكه، وتسليمه الدفتر العقاري الخاص بها والذي يعتبر الحجة القاطعة لها.

• وبالتالي، يجبر كل مالك على احترام حدود ملكيته، وعدم الاعتداء على ملكيات الغير، فإن ثبت الاعتداء وأحيل النزاع للقاضي المدني أو القاضي العقاري كل بحسب اختصاصه، فبفضل عملية المسح العام للأراضي يستطيع الخبير العقاري المكلف من طرف المحكمة من القيام بمهمته في الاطلاع على وثائق أطراف الخصومة، والاتصال بالإدارات المعنية، نظرا لدقتها ورسميتها مما يوضح الأمور أمام القضاء، ويحقق العدالة لكل طرف.

- إجراءات المسح العام للأراضي

• بموجب المرسوم التنفيذي رقم 89 / 234 المؤرخ في 19 / 12 / 1989 المتضمن إنشاء وكالة وطنية لمسح الأراضي (7)، خفف العبء على السلطة المركزية ممثلة في وزارة المالية، وأسندت عملية المسح العام لمؤسسة إدارية مستقلة تسمى "الوكالة الوطنية لمسح الأراضي (8) "، وفقا لجملة من الاجراءات المتبعة تحقيقا لذلك.

• حيث تبتدئ العملية بصدور قرار الإعلان عن والي الولاية بعد اقتراح من المدير الولائي للمسح، وينشر في الجريدة الرسمية وكذلك الجرائد اليومية الوطنية، ويبلغ لرئيس الدائرة المعنية ورئيس المجلس الشعبي البلدي (9)، ثم ينشر لمدة شهر على الأقل في اللوحات المخصصة للجمهور ليعلموا بالإجراء قبل البدء فيه، ولتسهيل الأعمال ينبغي تحسيس المواطنين بأهمية المسح على جميع الأصعدة باستخدام مختلف سبل الإشهار من إذاعات وملصقات وذلك في أجل 15 يوما قبل افتتاح العملية (10).

• بمجرد الإعلان عن العملية، تتشكل اللجنة التي ستقوم بالإجراء، والتي تتكون من: قاضي من المحكمة التي يوجد بدائرة اختصاصها البلدية المعنية كرئيس، ورئيس المجلس الشعبي البلدي، وممثل عن إدارة أملاك الدولة، وممثل عن مصلحة التعمير، والمحافظ العقاري، وممثل عن وزارة الدفاع، ومهندس أو خبير عقاري، وموثق، وممثل عن مصلحة الضرائب، والمدير الولائي للمسح.

• تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها، وتتخذ قراراتها بأغلبية الأصوات وفي حالة التعادل، يغلب صوت الرئيس، ثم تنطلق الأشغال بجمع كل الوثائق اللازمة، والتأكد من الحدود، والتوفيق بين الأطراف المتنازعة، على المستوى الميداني، وعلى مستوى المصالح المختصة.

• لتنتهي الاجراءات بتقديم الوثائق المستخلصة من عقود وقرارات ومخططات وبيانات، لإدارتي أملاك الدولة والحفظ العقاري لتسجيلها في مجموعة البطاقات العقارية وتأسيس السجل العقاري.

• من المؤكد أن عملية المسح العقاري بكل أهدافها الرامية إلى تحقيقها، وتكاليفها الباهضة، واجراءاتها الدقيقة، إنما تخلص إلى تنظيم العقار في جميع المجالات واضفاء طابع الرسمية على وثائقه لإقامة البينة بها لا سيما الدفتر العقاري الموضوع على أساس مجموعات البطاقات العقارية ومسح الاراضي العام.

- التحقيق العقاري

• إن إقرار المشرع الجزائري لآلية التحقيق العقاري إنما أراد به الإسراع في تطهير الملكية العقارية، وتمكين ملاكها من حيازة سند صحيح يثبت ملكيتهم ويحمي حقوقهم، وذلك أمام بطء عملية مسح الأراضي وعدم وضوح الوضعية القانونية للوعاءات العقارية، مما أدى إلى عرقلة عدة مشاريع استثمارية والتي تتطلب لتمويلها اللجوء إلى القرض الرهني، الذي يقوم على سندات صحيحة للملكية العقاري.

• لهذا الغرض، صدر القانون 07 / 02 المؤرخ في 27 / 02 / 2007 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية (12)، لتسليم سندات صحيحة للملكية العقارية بعد القيام بالتحقيق العقاري.

• فما هو مجال تطبيق القانون 07 / 02 ؟ وما هي الاجراءات التي جاء بها لإثبات الملكية العقارية؟

- مجال تطبيق القانون 07 / 02

• بالرجوع إلى المادة 02 من القانون 07 / 02 وكذا المادة 02 من المرسوم التنفيذي له رقم 08 / 147 المؤرخ في 19 / 05 / 2008 المتعلق بعمليات التحقيق العقاري وتسليم سندات الملكية (13)، نجد أنه يطبق دون تمييز على كل عقار لم يخضع لعملية مسح الأراضي العام، المنصوص عليها في الأمر 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 ، مهما كان صنفه القانوني وطبيعته المادية، وتشمل هذه المعاينة العقارات التي لم تكن موضوع سندات ملكية أو التي أعدت بشأنها سندات ملكية قبل الفاتح مارس 1961 ، والتي فقدت حداثتها بمعنى أنها لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية.

• إن المادة 02 من قانون التحقيق العقاري، تتطلب منا الوقوف عندها من أجل تحليلها وتوضيحها، مقارنة مع القوانين التي تحكم النظام العقاري . فالمشرع الجزائري قد تبنى نظام الشهر العيني من خلال الأمر 75 / 74 ، الذي يعتمد على المسح العام كآلية من أجل تحديد القوام المادي للسجل العقاري، ونظرا لتعطل عملية المسح ميدانيا وبالتالي بقاء جزء كبير من العقارات غير ممسوحة، مما انجر عليه عدم الحصول على سندات ملكية، لذا حل هذا القانون مكان عقد الشهرة، والملغى بنص المادة 24 من المرسوم التنفيذي رقم 08 / 147 ، وعليه فإن مجال إعمال القانون المذكور أعلاه ينصب على العقارات غير ممسوحة مهما كان صنفها القانوني وطبيعتها المادية، وبرجوعنا إلى القانون 90 / 25 المتضمن التوجيه العقاري وبالخصوص المادة 23 منه، فقد صنفت الأملاك العقارية على اختلاف أنواعها إلى أملاك وطنية أو ملاك الخواص او للأملاك الوقفية.

• وهذا التصنيف قد يدخل لبس على كل من يقرأ متن هذه المادة، غير أن المادة 03 من نفس القانون قد أجابت عن هذا التساؤل، حيث نصت صراحة على أنه لا تطبق أحكام هذا القانون على الأملاك العقارية الوطنية، والأراضي المسماة عرش (14) ، كما استبعدت من مجال تطبيقه الأملاك الوقفية أيضا.

• يتبين مما سبق أن مجال تطبيق هذا القانون هو الأراضي الخاصة، حيث يعاب على هذه المادة أنها غامضة على العكس من المادة 01 من المرسوم 83 / 352 المتضمن عقد الشهرة، فقد حددت طبيعة الأراضي محل عقد الشهرة، وهي الأراضي الخاصة من نوع الملك، أما بالنسبة للطبيعة المادية فيقصد بها القوام المادي سواء أرض عارية أو مبنية، فلاحية، حضرية، وغيرها.

• وفيما يخص للعقارات التي أعدت بشأنها سندات ملكية قبل الفاتح من مارس 1961 ، والتي فقدت حداثتها بمعنى أنها لم تعد تعكس الوضعية الحالية العقارية، إذ يثور التساؤل حول إدراج هذه العقارات ضمن الإجراء المستحدث رغم أن الغاية منه هي تسليم سندات ملكية للحائزين الذين لا يملكون سندات ملكية.

• في حقيقة الأمر وبكل بساطة، فإن الشهر لم يكن إجباريا في الفترة الاستعمارية، وكان متروكا لإرادة الأطراف وخصوصا السندات العرفية الثابتة التاريخ قبل 01 / 03 / 1961 ، تاريخ العمل بنظام إصلاح الشهر العقاري الجديد، وما ينبغي الإشارة إليه هو أن هذه السندات في الوقت الراهن، لا تعكس الوضعية العينية للعقارات التي تكون موضوعها، فالتعيين العيني والقانوني للملكية التي كرستها أصبحت أكثر صعوبة بسبب الشيوع وكذلك القسمة المخفية، مما يجعلها غير دقيقة حاليا.

- إجراءات معاينة الملكية العقارية عن طريق التحقيق العقاري

• بالرجوع إلى نصوص القانون 07 / 02 ، والمرسوم التنفيذي 08 / 147 المتعلقين بإجراء معاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات بشأنها، نجد أن عملية التحقيق العقاري تبدأ بتقديم طلب فتح تحقيق عقاري إلى مدير الحفظ العقاري المختص إقليميا، من طرف شخص لا يحوز على سند ملكية، أو شخص له سند ملكية محرر قبل 01 / 03 / 1961 ، لمعاينة حق الملكية العقارية والحقوق العينية العقارية الأخرى والأعباء المثقل بها، إن وجدت مع تحديد المساحة ووضع معالم الحدود وتعيين المحتوى المادي وتمثيل العقار في رسم بياني بواسطة مخطط يعده مهندس أو خبير عقاري.

• ويمكن أن يقدم الطلب بشكل فردي في أي وقت أو في شكل جماعي في إطار إنجاز برامج بناء أو تهيئة عقارية ريفية أو حضرية، المهم أن يتبين فيه الاسم واللقب، إسم الأب، وتاريخ ومكان الولادة والجنسية والمهنة وعنوان صاحب الطلب، والصفة التي يتصرف بها صاحب الطلب إما حائزا أو مالكا فرديا أو مالكا في الشيوع.

• ترسل نسخا من الطلب إلى رؤساء المجالس الشعبية المعنيين، والى المديرين الولائيين المكلفين بمسح الأراضي وأملاك الدولة والضرائب والأوقاف والبناء والتعمير والمصالح الفلاحية لإلصاقها.

• اسم ولقب واسم أب صاحب الطلب أو أصحاب الطلبات مع تعيين العقارات المعنية.

• يرسل المقرر إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني، قصد إلصاقه بمقر بلديته لمدة 15 يوما قبل تاريخ تنقل المحقق إلى عين المكان.

• وفي حالة عملية جماعية للتحقيق العقاري، فإن المقرر المتضمن فتح التحقيق يبين إضافة إلى مراجع قرار الوالي عناصر المعلومات المدونة في مقرر فتح التحقيق المذكور في المادة 07 من نفس المرسوم(16) .

• يحرر المحقق العقاري محضرا مؤقتا للتحقيق العقاري خلال 15 يوما على الأكثر بعد اللصق لمدة 30 يوما في مقر بلدية موقع العقار خلال 08 أيام على الأكثر بعد تاريخ تحريره، لكي يطلع عليه الجمهور قصد تقديم احتجاجات أو أي اعتراضات محتملة، في مدة 30 يوما بعد ثمانية أيام من بداية مدة لصق المحضر المؤقت، حسب ما جاء في نص المادة 12 من المرسوم 08 / 147

• في حالة ما إذا لم يقدم أي احتجاج أو اعتراض يحرر المحقق العقاري محضرا نهائيا يسجل فيه نتائج التحقيق العقاري الذي قام به، وعليه يقوم المهندس الخبير العقاري على نفقة صاحب الطلب أو المعني بوضع معالم حدود العقار، ويعد محضر وضع المعالم الذي يوقع عليه أيضا المحقق العقاري، ويتمم بعد ذلك المخطط الطبوغرافي بالإشارة إلى معالم الحدود ورقم الوحدة العقارية، ثم يسلمه للمحقق العقاري.

• بعد التحقيق الإيجابي الذي يقتضي انعدام الإعتراضات ، أو رفض الإعتراضات مع مواصلة التحقيق، نصل إلى عمليات الترقيم النهائي المشار إليها في المادة 13 من هذا القانون، التي تعني معاينة الملكية العقارية للحائز عن طريق الإعتراف له بالسند على أساس التقادم المكسب كما ورد في مفهوم المادة 827 من القانون المدني.

• وفي هذه الحالة، يتدخل كل من مدير الحفظ العقاري الولائي والمحافظ العقاري كل في حدود اختصاصه، للقيام بعمليات الترقيم العقاري والشهر واعداد وتسليم السند للمعني، بعد إخضاعه وجوبا لاجراءات التسجيل والشهر لأنه سيعتبر منذ تسليمه أساسا للترقيم الأول بالسجل العقاري.