ما مدى حجية العقد العرفي وكيفية تحويله الى عقد رسمي

قبل شراء العقار فتأكد في المحافظة العقارية اذا كان العقار ممسوح "Cadastré " أو غير ممسوح "Non Cadastré" ، و يعتبر ممسوحا ابتداء من تاريخ تحرير محضر استلام وثائق مسح الأراضي العام من طرف المحافظ العقاري .

أولا : اذا كان العقار ممسوح :

لا يمكن التصرف في العقار الممسوح استنادا الى عقد عرفي او حيازة ... الا بموجب الدفتر العقاري الذي يمنح بعد الترقيم النهائي ، و اذا اعتذر لك صاحب العقار الممسوح بعدم امتلاكه للدفتر العقاري او انه ضاع منه او تلف فما عليك الا ان تقول له اذهب الى المحافظة العقارية و استخرج دفترا اخر ، ثم بعد ذلك تتعاقد عند الموثق . و اذا ادرج العقار في المجهول او حساب العقارات غير المطالب بها اثناء اشغال مسح الأراضي العام فيمكن تقديم طلب تسوية مرفق بالعقد العرفي لدى مديرية الحفظ العقاري في غضون سنتين من تاريخ محضر استلام وثائق مسح الأراضي للتكفل به قصد الحصول على الدفتر العقاري ، اذا قضى التحقيق ان العقار ليس ملكا للدولة .

ثانيا : اذا كان العقار غير ممسوح :

اذا كان العقار له عقد عرفي و ليس له سند مشهر في المحافظة العقارية ، يجب تحويل العقد العرفي الى عقد رسمي مشهر و ذلك بإيداعه في المحافظة العقارية عن طريق احد مكاتب التوثيق .

و حتى يستطيع الموثق إيداع العقد العرفي في المحافظة العقارية يجب ان تتوفر فيه شروط :

يجب ان يكون العقد العرفي ثابت التاريخ و مسجل قبل 01/01/1971 في مكتب التسجيل و الطابع لدى مصالح الضرائب ، فالعقود العرفية المحررة بعد 31/12/1970 لم تعد لها اية حجية قانونية و حصرت الحجية في العقد التوثيقي المنظم بموجب الامر رقم 70-91 المؤرخ في 15/12/1970 المتضمن تنظيم التوثيق (جريدة رسمية رقم 107 لسنة 1970) ولا تقبل العقود العرفية المحررة ابتداء من 01/01/1971 ، باستثناء العقود العرفية المسجلة في الفترة ما بين جوان 1983 (نص قانون المالية التكميلي لسنة 1983 الذي سمح بتسجيل العقود العرفية ) و ديسمبر 1992 (قانون المالية لسنة 1993 الذي يلغي النص الأول المذكور) فالعقود العرفية المسجلة خلال هذه الفترة لها تاريخ ثابت ، كما نصت على ذلك مذكرة المديرية العامة للأملاك الوطنية رقم 4618 المؤرخة في 04/09/2004 (الفقرة 2-1 عقود عرفية معدة قبل مسح الاراضي العام بالنظر لتاريخها الثابت ) .

لقد بينت المادة 328 من القانون المدني شروط حجية العقد العرفي التي نصت :

لا يكون العقد العرفي حجة على الغير في تاريخه الا منذ ان يكون له تاريخ ثابت ، ويكون العقد ثابت ابتداءً :

- من يوم تسجيله .

- من يوم ثبوت مضمونه في عقد اًخر حرره موظف عام .

- من يوم التأشير عليه على يد ضابط عام مختص .

- من يوم وفاة احد الذين لهم على العقد خط و امضاء .

غير انه يجوز للقاضي تبعا للظروف ، رفض تطبيق هذه الأحكام فيما يتعلق بالمخالصة .

فإذا كان العقد العرفي متوفر على هذه الشروط ما على صاحبه إلا التوجه الى أحد مكاتب التوثيق ليصب محتوى هذا العقد العرفي في عقد توثيقي و يودعه في المحافظة العقارية و بعد اشهار هذا العقد يمكن حينئذ التصرف في العقار '' بيعه هبته أو رهنه ... '' .

راجع كذلك المواد 326 مكرر 2 ، 329 من القانون المدني .

وأما العقود العرفية لعقارات غير ممسوحة و التي لا تتوفر فيها شروط القبول :

فلتسويتها '' أي اشهارها في المحافظة العقارية لكي يمكن التصرف في العقار '' ثلاثة حلول وهي :

- طلب تسوية لدى مديرية الحفظ العقاري في إطار القانون رقم 07-02 المؤرخ في 27-02-2007 يتضمن تأسيس اجراء لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري (جريدة رسمية رقم 15 لسنة 2007 ) بملأ استمارة خاصة ''طلب تحقيق عقاري'' مع ارفاق مخطط للعقار معد من طرف مهندس خبير عقاري ، و بعد التحقيق يسلم سند الملكية للحائز اذا تبين ان هذا العقار ليس ملكا للدولة و انه من نوع ملك خاص ليس له سند مشهر .

2- انتظار انطلاق اشغال مسح الأراضي ، و بتقديم العقد العرفي لفرقة المسح يعتبر دعما للحيازة و بعد تحرير محضر استلام وثائق مسح الاراضي من طرف المحافظ العقاري ، يسلم له الدفتر العقاري إما بعد 4 اشهر من ترقيمه ترقيم مؤقت ابتداءً من تاريخ المحض (إن كانت لديه حيازة لمدة 15 سنة فأكثر) او سنتين بعد تاريخ المحضر . هذا إن لم يتبين بأن العقار ملاك للدولة ولم تكن اعتراضات تحول دون ذلك خلال مدة الترقيم المؤقت . و اذا تبين انه ملكا للدولة يمكنه تقديم طلب شراء او التنازل من طرفها .

3- اللجوء الى القضاء (رفع دعوى تثبيت عقد) و الحكم للقاضي بالقبول او الرفض .

إذا تمت تسوية العقد العرفي بهذه الطرق القانونية ، حينئذ يمكن التصرف في العقار بالبيع او الشراء ... إلخ