عقد البيع على التصاميم الترقية العقارية

ماهو ؟

سنده القانوني ؟

محتوياته ؟

من يحرره ؟

فسخه ؟

تطبيقا لأحكام المواد 27 و28 و38 و43 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد شكل عقد البيع على التصاميم و مضمونه :

هذا المنشور يتضمن تحديد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على تصاميم للأملاك العقارية وكذا حدود تسديد سعر بيع الملك، موضوع عقد البيع على التصاميم، ومبلغ عقوبة التأخير وآجالها وكيفيات دفعها.

يحدد نموذجا عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم في ملحق هذا المرسوم.

أثناء إبرام عقود البيع على التصاميم، يتم تسديد سعر الملك العقاري حسب حالة تقدم أشغال الإنجاز في الحدود الآتية:

- عند التوقيع ،عشرون بالمائة (20) % من سعر البيع المتفق عليه،

- عند الانتهاء من الأساسات ،خمسة عشر بالمائة % (15)من سعر البيع المتفق عليه،

- عند الانتهاء من الأشغال الكبرى، بما في ذلك المساكة والأسوار الخارجية والداخلية ،خمسة وثلاثون بالمائة (35) %من سعر البيع المتفق عليه

- عند الانتهاء من جميع الأشغال مجتمعة، بما في ذلك الربط بالطرقات والشبكات اﻟﻤﺨتلفة بالإضافة إلى التهيئات الخارجية، خمسة وعشرون بالمائة (25) % من سعر البيع المتفق عليه .يجب أن يتم دفع الرصيد المتبقي عند إعداد محضر الحيازة والمقدر بخمسة بالمائة (5) % من سعر البيع المتفق عليه .

يجب أن يتضمن عقد البيع على التصاميم صيغة حساب مبلغ عقوبة التأخير q في حالة ما إذا لم يتم تسليم البناية أو جزء من البناية في الآجال المحددة.

المادّة 5: يجب أن تتم معاينة التأخير في التسليم الفعلي للملك العقاري، موضوع عقد البيع على التصاميم، عند انقضاء أجل التسليم المذكور في المادة 4 أعلاه، من طرف محضر قضائي، طبقا للأشكال والإجراءات المحددة في التشريع المعمول به.

باستثناء حالات القوة القاهرة، يؤدي عدم احترام الأجل التعاقدي إلى تطبيق عقوبة التأخير ويتحملها المرقي العقاري، حيث يتم حساب مبلغ العقوبة حسب عدد أيام التأخير التي تمت معاينتها ويتم اقتطاعه من سعر البيع عند دفع الرصيد المتبقي.

لا يمكن أن يتجاوز مبلغ عقوبة التأخير، تحت أي ظرف، عشرة بالمائة (10) % من سعر البيع المتفق عليه.

يجب أن ينص العقد أنه في حالة مراجعة السعر المتفق عليه، يجب أن تخضع هذه المراجعة للإجراءات والقواعد والكيفيات التي تم اعتمادها مسبقا وذلك طبقا لأحكام المادة 38 من القانون رقم 04-11 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 والمذكور أعلاه.

تلغى أحكام المرسوم التنفيذي رقم 58-94 المؤرخ في 25 رمضان عام 1414 الموافق 7 مارس سنة 1994 والمتعلق بنموذج عقد البيع بناء على التصاميم الذي يطبق في مجال الترقية العقارية.

نموذج العقد

نموذج عقد البيع على التصاميم

السنة .................................. واليوم ..........................................

أمام الأستاذ، ............................. موثق بـــ ................................

حضـــــــر،

المرقي العقاري (شخص طبيعي) أو (شخص معنوي ( .....................) شخص معنوي (ممثل من طرف ........ يتصرف بصفة

...................................... الواقع مقره بــ العنوان …………................: حاصل على اعتماد رقم ........... بتاريخ ...

المسجل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين تحت رقم: ............... بتاريخ: ............................. المنتسب

لصندوق الضمان تحت رقم…………………….......: السجل التجاري رقم …………………………..……….........:

التعريف الجبائي رقم..........................................:

والذي يدعى في صلب النص " البائع "، من جهة ، (2 المقتني ) شخص طبيعي أو شخص معنوي ( التعريف الدقيق للمقتني ،

طبقا لأحكام المرسوم رقم 76-63 المؤرخ في 25 مارس سنة 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري ، المعدل والمتمم ،

اللقب ............... الاسم .........: تاريخ الميلاد ...........: بطاقة التعريف رقم..............: المسلمة من

طرف ..........................: باختصار ......: والواقع مقره بــ ................:

الساكن بـــ ..............................:

والذي يدعى في صلب النص " المكتتب "، من جهة أخرى،

طلبت هذه الأطراف من الموثق الموقع أدناه، أن يستلم في شكل عقد رسمي الاتفاق الذي تم بينها وقامت، قبل تحرير عقد البيع موضوع هذه العقود، بعرض ما يأتي:

تصريح البائع

يصرح البائع بأنه باشر في بناء البناية أو جزء من البناية التي يخصصها للبيع في إطار القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.

ويصرح كذلك بأن:

تُعتبر البناية (أو جزء من البناية)، موضوع عقد البيع على التصاميم، ملكيته الكاملة وليست موضوع إجراء قانوني يحدد حق الملكية وليست مثقلة بأي رهن، وأن شهادة الضمان المنصوص عليها في التشريع والتنظيم المعمول بهما، والتي ترفق بعقد البيع على التصاميم هذا، تغطي الملك موضوع البيع على التصاميم هذا.

تصريح المكتتب

يصرح المكتتب أنه:

قد اطلع على ملف إنجاز البناية أو جزء من البناية السالف الذكر، والذي تكون البناية، موضوع هذه العقود جزءا منه، وكذا التصاميم والمقاطع والكشف الوصفي للبناية والتجهيزات المتعلقة بها، يقبل البيع وينظّم حينئذ، دون أي تحفظ، إلى مجمل القواعد والشروط التي تنظم البيع والملكية المشتركة المتعلقة به والمحددة بموجب القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.

وبعد عرض ذلك، باشر الموثق الموقع أسفله، في تحرير العقد المتضمن الاتفاق الذي أقرته الأطراف

يصرح البائع، باعتباره الجهة الأولى، أنه يبيع البناية مع التزامه بكل الضمانات العادية والقانونية في هذا اﻟﻤجال، وكذلك الخاصة والواردة في هذا العقد وكذا الوثائق المرجعية السالفة الذكر، للمكتتب الحاضر، باعتباره الجهة الثانية، والذي يقبل البناية أو جزء من البناية.

النصوص التي تسيّر العقد

- الوثائق المرجعية

- تستند الأطراف، في حدود واتساع التزاماتها، زيادة على النصوص السالفة الذكر، إلى الوثائق الآتي ذكرها، والتي سبق إيداعها

في شكل نسخ أصلية لدى الموثق الموقع أسفله بتاريخ ...................

- عقد ملكية الوعاء العقاري ،المعد باسم المرقي العقاري ، بتاريخ ................... الذي تم نشره لدى المحافظة العقارية ل ......... بتاريخ ............ حجم ........ الفهرس ..........- عند الاقتضاء رخصة التجزئة رقم ...... المؤرخة في ......... والتصاميم الملحقة بها، مسلمة من طرف .......

- رخصة البناء رقم ...... المؤرخة في ….…. والتصاميم الملحقة بها، مسلمة من طرف …….

- الوصف الدقيق للبناية أو لجزء من البناية التي تم بيعها.

- نظام الملكية المشتركة والكشف الوصفي للتقسيم و اﻟﻤﺨططات المرفقة، معدة طبقا للتنظيم المعمول به .

- ضمان من صندوق الضمان والكفالة المتبادلة لنشاط الترقية العقارية المعد بتاريخ ............ تحت رقم .......... و يرفق بعقد البيع على التصاميم هذا .

التعيين

القوام ..........................................................:

تحديد الموقع .................................................:

كل ذلك، يطابق الملف التقني لمشروع الترقية، التنفيذ، الذي تم إيداعه لدى الموثق الممضي أسفله والذي سيتم بمقتضاه متابعة إنجاز الأشغال وإتمامها.

التحديد الدقيق للموقع:

إعطاء التحديد الدقيق للبناية أو لجزء من البناية، بالنسبة للمناطق التي أجري بها المسح، تحديد القسم، مجموعة الأملاك والقطعة

ولاية: .............. بلدية: ................... المكان المدعو، الحي: ............... عمارة رقم: .......الطابق: ..........

رقم البناية أو جزء من البناية: ..............

وهكذا يشكل الملك المباع حصة رقم ................... من الكشف الوصفي للتقسيم الذي تم نشره لدى المحافظة العقارية لــ ........... بتاريخ: ...............

القسم -مجموعة الأملاك –القطعة

تحديد البلدية التي أجري بها المسح

العناصر المكون للأجزاء الخاصة: (وصف دقيق للبناية أو لجزء من البناية من حيث الأجزاء الخاصة والمساحة( .

- مساحة صافية بدون أشغال.......................................

- مساحة قابلة للسكن أو نافعة ..........................

- يجب أن تظهر الخصائص التقنية والمساحية للملك في ملحق هذا العقد .....................................................

- قوام الملك:

- عدد الغرف: ............ الطابق: ........... الحمام: ............. المرحاض: ..........

- الأسطح والشرفات: ........ الأروقة والبهو: ................

- الملكية المشتركة

- إعطاء وصف الملكية المشتركة من حيث العناصر المكونة والوصف والمساحات.

- الملحقات المبنية وغير المبنية ...........

- التجهيزات والمنشآت ذات الملكية المشتركة .......

- مجموع الأجزاء المشتركة التابعة قانونا للبناية التي تمثل ..... الحصص النسبية للملكية المشتركة.

- مكونات سعر البيع ومدة تسديد الدفع وفقا لتقدم الأشغال

- تمت الموافقة وقبول البيع بسعر ...... دينار جزائري، باحتساب كل الرسوم ). دينار جزائري /باحتساب كل الرسوم).

سعر البيع وكيفيات مراجعته

يجب الإعلان أن سعر البيع ثابت أو قابل للمراجعة. في حالة ما إذا تقرر مُراجعة سعر البيع ، يجب أن تبرر صيغة مراجعته وتتم في الحدود والكيفيات التي يسمح بها القانون .

كيفيات الدفع

يتم تحديد كيفيات الدفع بربط تحرير الدفعات اﻟﻤﺠزأة على أساس مراحل تقدم الأشغال من طرف المكتتب، وذلك طبقا لأحكام القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية والنصوص التطبيقية له.

في حالة عدم التسديد خلال المدة المحددة، يحتفظ البائع بحق توقيع عقوبة التأخير على المبلغ المستحق والمحدد طبقا للقانون رقم 04-11 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 ونصوصه التطبيقية.

أجل التسليم

إن أجل تسليم البناية أو جزء من البناية للمقتني يبدأ سريانه، ابتداء من تاريخ التوقيع على عقد البيع هذا على التصاميم.

يتم تقسيم آجال التسليم إلى ............. مراحل، محددة على النحو الآتي:

الآجال القصوى

....... شهرا

....... شهرا

....... شهرا

المراحل مراحل الأشغال

1

2

3

4

إتمام الأساسات

إتمام الأشغال الكبرى، بما في ذلك المساكة والجدران الخارجية والداخلية

إتمام كافة الأشغال مجتمعة، بما في ذلك الربط بالطرقات والشبكات اﻟﻤﺨتلفة وكذا التهيئات الخارجية

الإتمام

إن انتهاء مرحلة معينة، قبل انقضاء الأجل الأقصى المحدد أعلاه، لا يمنح الحق لدفع الاستحقاق الموافق لها، من طرف صاحب المشروع وتحت مسؤوليته وتقع مصاريف على عاتق البائع. يوقع البائع على محضر المعاينة ويسلمه للمقتني للتوقيع عليه مقابل وصل استلام.

يتم تحديد مبلغ وأجل عقوبة التأخير في التسليم وكذا كيفيات دفعها طبقا للتنظيم المعمول به.

كيفيات الحيازة

تجدر الإشارة إلى أن حيازة البناية أو جزء من البناية من طرف المكتتب يجب أن تتم عند إتمام أشغال الإنجاز الذي تم إثباته قانونا بشهادة المطابقة المسلمة، طبقا للتشريع والتنظيم المعمول بهما.

تتم الحيازة بموجب محضر يحرر حضوريا بنفس مكتب التوثيق ويلحق بعقد البيع على التصاميم

في حالة تسجيل تأخر في تسليم الملك العقاري في الآجال المذكورة في العقد، يمكن المقتني معاينة عدم الحيازة عن طريق محضر قضائي، طبقا للتنظيم المعمول به.

فسخ عقد البيع على التصاميم

تجدر الإشارة إلى أن فسخ عقد البيع على التصاميم يتم في إطار أحكام القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17فبراير سنة 2011 والمذكور أعلاه، لاسيما المادة 53 منه.

فسخ العقد بموافقة الطرفين

في هذه الحالة يحدد الطرفان الكيفيات التوافقية لهذا الفسخ: ...............................................................

الالتزامات المتعلقة بتسيير الملكية المشتركة للمجموعة العقارية التي تتضمن الملك المباع يجب أن ينص عقد البيع على التصاميم على التزام البائع بضمان أو التكليف بضمان تسيير الملك خلال مدة سنتين (2) ابتداء من تاريخ بيع آخر جزء من البناية المعنية.

إن الالتزامات المتعلقة بتسيير الملكية المشتركة للمجموعة العقارية المتضمنة الملك المباع هي تلك المحددة في المواد 60 و61 و62 من القانون رقم 11-04 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية.

ويلتزم البائع بتسليم نظام الملكية المشتركة للمقتني وبتحديد مجموع البيانات القانونية والتقنية والمالية المتعلقة به.

ويجب أن يوضح القبول الصريح للمقتني ﻟﻤجموع الالتزامات الناتجة عنه إلى غاية تحويل إدارة هذه الملكية المشتركة إلى الهيئات المنبثقة من المقتنين والمعينة من طرفهم.

الضمانات

التأمين العشري:

يلتزم البائع، لفائدة المكتتب، بمسؤوليته المدنية في اﻟﻤﺠال العقاري ويتولى مهمة مراقبة ومتابعة الضمان عن طريق التأمين العشري، لكل المهندسين المعماريين والمقاولين والعمال القطعيين المدعوين للمشاركة في إنجاز البناية، ويصرح أنه يقبل التصرف بالتضامن معهم تجاه المقتني والغير إلا إذا حصل خطأ لا يمكن أن ينسب إليه.

ضمان حسن التنفيذ:

يضمن البائع التنفيذ الجيد للأشغال، ويلتزم بتنفيذ الأشغال الضرورية قصد إصلاح عيوب البناء و /أو حسن سير عناصر تجهيزات البناية في أجل (..) ........... يوما، ابتداء من تاريخ إخطاره من طرف المكتتب.

إن هذا الضمان صالح لمدة ...... سنة، ابتداء من تاريخ الحيازة كما هو محدد في الإجراء المتعلق بالحيازة المبين أعلاه، وكل الضمانات المعتادة المتعلقة بتغطية الالتزامات المهنية والتقنية الأخرى.

الإشهار العقاري

تنشر نسخة من هذا العقد بعناية الموثق الموقع أدناه في المحافظة العقارية لــ .........................

الموطن

تختار الأطراف مواطنها في عناوينها المتتابعة، المذكورة أعلاه، قصد تنفيذ هذا العقد وتوابعه.

التأكيدات

قبل اختتام العقد، قام الموثق الموقع أسفله بقراءة على الأطراف بنود عقد البيع على التصاميم هذا وأحكام المواد الآتية:

113 معدلة بالمادتين 5 من قانون المالية التكميلي لسنة 1991 و 108 من قانون المالية لسنة، (1996 114 و ) 133 معدلتين بالمادة 66 من قانون المالية لسنة 134، ( 1981 و 257 معدلتين بالمادتين 36 من قانون المالية لسنة 1993 و 50 من قانون المالية لسنة (1994 من قانون التسجيل، - 35 من القانون رقم 01-06 المؤرخ في 21 فبراير سنة 2006 والمتعلق بالوقاية من الفساد ومكافحته، - 70 إلى 78 من القانون رقم 04-11 المؤرخ في 14 ربيع الأول عام 1432 الموافق 17 فبراير سنة 2011 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية .

قانون المالية المتضمن إعفاء المهنيين من فائض قيمة البنايات ، المنصوص عليه في المواد 192 إلى 197 من قانون المالية رقم 19-83 المؤرخ في 18 ديسمبر سنة 1983 والمتعلق بالضريبة الخاصة على فائض قيمة البنايات، المعدلة بالمواد 192 إلى 194 من قانون المالية التكميلي لسنة 1990.

أكدت الأطراف تحت طائلة العقوبات الواردة في النصوص المذكورة أعلاه، أن هذا العقد يعبر على السعر المتفق عليه بكامله.

كما يؤكد الموثق الممضي أسفله، زيادة على ذلك، أن هذا العقد، حسب علمه، لم يعدل ولم يعارض بأي سند مضاد يحتوي على زيادة في السعر.

إثباتا لذلك

حرر بمكتب الموثق الممضي أسفله.

في اليوم والشهر والسنة المذكورة أعلاه.

وقد وقع عليه الأطراف والشهود والموثق بعد قراءته وتفسيره.