كيف يتم الشهر العقاري

الإرسالية رقم: 6938 المؤرخة في 24 جوان سنة 2018 بخصوص التكفل بإنشغالات الموثقين - تسهيل و تبسيط إجراءات الشهر العقاري.

نصوص المواد 41، 73، 74، 77، 80، 81، 82، 106 و 107 من المرسوم رقم: 76-63 المؤرخ في 25 مارس سنة 1976، الذي يتعلق بتأسيس السجل العقاري.

المستدركة مواده 55، 83 و 113 بمرسوم صادر في الجريدة الرسمية رقم 38 لسنة 1976.

و المعدَّل و المتمَّم بالمرسوم رقم: 80-210 المؤرخ في 13 سبتمبر سنة 1980، يعدل و يتمم المواد 15، 18 و 89 منه.

المعدَّل و المتمَّم بالمرسوم التنفيذي رقم: 93-123 المؤرخ في 19 ماي سنة 1993، يعدِّل و يتمِّم أحكام المواد من 8 إلى 17، 62 و 89 منه.

المادة 41: ينبغي على المحافظ أن يكون لديه سجل للإيداع يسجل فيه يوما بيوم و حسب الترتيب العددي، تسليمات العقود و القرارات القضائية و بصفة عامة جداول الوثائق المودعة قصد تنفيذ إجراء خاص بالإشهار.

و يسلّم إلى الملتمس سندا يشار فيه إلى مراجع سجل الإيداع التي سجل بموجبه كل تسليم، و ينفّذ الإجراءات بتاريخ هذه التسليمات و حسب ترتيبها.

و بعد إتمام الإجراءات يجب أن تسترجع سندات الإيداع و تحزم مع بعض حسب ترتيب الأرقام.

و إذا كانت الأطراف غير قادرة، أثناء سحب هذه الأوراق على إرجاع هذا السند فيجب عليها أن توقع إبراء بالنسبة لهذه الأوراق، يكون معفى من رسوم الطابع على سجل الإيداع بهامش المادة المطابقة.

المادة 73: قصد التثبت من نقل مسح الأراضي، إن الموثقين فيما يخص العقود التي تم إبرامها أمامهم و الشهادات بعد الوفاة و كتاب الضبط فيما يخص القرارات القضائية، ينبغي عليهم تحت طائلة رفض الإيداع، أن يقدّموا إلى المحافظ العقاري عندما يعرضون تلك الوثائق على الإشهار مستخرجا موجزا فيما يخص الشهادات بعد الوفاة و العقود و القرارات القضائية الناقلة و المثبّتة و المنشـــئة و المسقطة لحق الملكية و لحق الإنتفاع و لحق الإيجارة الطويلة الأمد و لحق المباني و الغراس.

و نفس الإلتزام يفرض على السلطات الإدارية فيما يخص العقود من هذا النوع و التي ينبغي عليها أن تقوم بإشهارها.

و فيما يخص المستخرجات المسماة " مستخرج عقد " يتم إعدادها على مطبوعات تقدّمها إدارة المالية.

المادة 74: إن تعيين الوحدات العقارية التي هي موضوع نقل عن طريق الوفاة لعقد أو قرار قضائي ناقل أو مثبت أو منشىء لحق عيني قابل للرهن، يتم طبقا لمستخرج مسح الأراضي و في حالة تغيير الحدود طبقا لوثائق القياس.

و هذا المستخرج من مسح الأراضي المرفق عند الإقتضاء بوثائق القياس المعد خصّيصا قصد ضبط مسح الأراضي يكون ملحقا بمستخرج العقد المنصوص عليه في المادة 73 أعلاه.

المادة 77: يُسلَّم مستخرج مسح الأراضي المنصوص عليه بموجب المادة 74 من قِبَل المصلحة المكلّفة بضبط مسح الأراضي قبل التحرير النهائي لكل سند موضوع إشهار أو كل شهادة موثقة.

و يجب أن يقل تاريخه عن ستة أشهر في يوم العقود أو الشهادات.

و المستخرج الُمُسلَّم بمناسبة إشهار قرار قضائي يجب أن يقل تاريخه عن ستة أشهر في يوم الطلب المُقدّم إلى العدالة أو في يوم التنبيه المنشور من أجل إستحقاق حجز.

و فيما يخص المزاد فإن المستخرج يجب أن يقل تاريخه عن ستة أشهر في يوم دفتر الشروط إذا تم هذا عن طريق التراضي و في يوم الإيداع إذا تم عن طريق القضاء.

المادة 80: إن الموثق العقاري، بعد التأشير على الإجراء المطلوب في سجل الإيداع، يتأكد بأن البيانات المتعلقة بتعيين الأطراف و المقيّدة في مستخرج العقد من قِبَل الموثقين و كتّاب الضبط و السلطات العمومية، موافقة بكل دقّة للبيانات المطابقة و الموجودة في الوثيقة المودعة، و فضلا عن ذلك فهو يحقق في الموافقة الصحيحة للبيانات المتعلقة بتعيين العقارات المذكورة من جهة في المستخـــرج و من جهة أخرى في الوثيقة المودعة.

و في حالة عدم الموافقة إن المحافظ يوقف تنفيذ الإجراء و يباشر إجراء التسوية المنصوص عليه في المادة 107.

المادة 81: تُرسل المستخرجات إلى المصلحة المكلّفة بضبط مسح الأراضي و تُسلَّم إلى مصلحة وثائق هذه المصلحة طبقا للكيفيات المنصوص عليها في قرار وزير المالية.

المادة 82: إن نقل مسح الأراضي الذي يُعاين التعديلات في الوضعية القانونية للعقارات، يتم بمجرد الإطلاع على المستخرجات المشار إليها في المادة 81.

المادة 106: في جميع الحالات التي يرفض فيها المحافظ الإيداع أو يرفض فيها الإجراء فإن الرفض في كلا الحالتين يعني الإجراء الذي طلب من أجله الإشهار حتى و لو كان السهو أو عدم الصحة أو الخلاف الذي تم إكتشافه يعني فقط بعض البيانات أو الأطراف أو بعض العقارات المذكورة في الوثيقة التي يجب إشهارها.

غير أنه فيما يخض نزع الملكية من أجل المنفعة العامة، فإن الوثيقة المودعة تعتبر، من أجل تطبيق الرفض، كوثيقة تتضمن إجراءات كثيرة متميّزة بمثل عدد المالكين أو مجموعات المالكين على الشياع، و يمكن أن يكون كذلك موضوع رفض جزئي.

و الأمر كذلك في حالة المزايدة حسب قطع الأرض أو البيوع المتميّزة المنجزة بموجب عقد واحد و بنفس العقد، ففي هذه الحالة، فإن الوثيقة المُودَعة تعتبر كوثيقة تتضمن إجراءات كثيرة بمثل عدد قطع الأرض التي تمت المزايدة عليها أو البيوع المتميّزة.

و من جهة أخرى، في حالة ما إذا كانت الوثائق المودعة قصد إشهار إمتيازات أو رهون، أو نسخة التنبيه المساوية للحجز، تتضمن خلافات في تعيين بعض العقارات المُترتبة عليها بعض الحقوق أو المحجوزة، فإن الإجراء يُقبل بالنسبة للعقارات التي يكون تعيينها مطابقا و أن الرفض لا يُنطق به إلا بالنسبة للعقارات الأخرى.

المادة 107:عندما يلاحظ المحافظ عدم الصحة أو خلافات أو عدم إشهار سند المتصرف أو شهادة نقل الملكية عن طريق الوفاة لصالحه، فإنه لا يقوم بالتأشيرات على البطاقة العقارية، و يُبلَّغ في أقصى أجل قدره خمسة عشر يوما إبتداءًا من الإيداع ، عدم الصحة أو الخلاف أو عدم الإشهار المكتشف إلى الشخص الذي وَقّع شهادة الهوية في أسفل الصور الرسمية أو النُسخ أو الجداول.

و عندما تكون البيانات المتعلقة بالبلدية و القسم و رقم مخطط مسح الأراضي، و عند الإقتضاء، رقم قطعة الأرض، كما هي موجودة على الوثيقة المُودعة، مماثلة للبيانات المطابقة لبطاقة ما، فإنه يُؤشِّر على هذه البطاقة تاريخ و رقم ترتيب الوثيقة المُودعة مع عبارة «إجراء قيد الإنتظار ».

و في حالة ما إذا كان التبليغ المنصوص عليه أعلاه لم يتم مباشرة إلى المُوَقّع على شهادة الهوية بنفسه و لم يعترف به صراحة، فإنه يجب أن يكون ذلك التبليغ موضوع رسالة موصى عليها مع طلب الإشعار بالإستلام تُرسل خلال الخمسة عشر يوما للإيداع إلى الموطن الذي أشار إليه الموقع المذكور في الوثيقة المودعة.

و يفتح أجل قدره خمسة عشر يوما إبتداءًا من تاريخ التبليغ المباشر أو تاريخ الإشعار بالإستلام أو تاريخ الإشعار برفض الرسالة الموصى عليها، إلى المُوَقّع على شهادة الهوية من أجل إتمام الوثيقة غير الصحيحة أو إيداع وثيقة تعديلية.

و في جميع الحالات فإن البطاقة التي يجب أن يُؤشّر عليها بالإجراء النهائي هي البطاقة التي تحمل عبارة « إجراء قيد الإنتظـــار » و الإجراء يأخذ رتبة ذات أثر رجعي بتاريخ الإيداع، و يتم تثبيت تاريخ تنفيذه الفعلي عن طريق التسجيل من أجل الترتيب في سجل الإيداع.

و إذا كان المُوقّع على شهادة الهوية لم يقم، خلال أجل خمسة عشر يوما إبتداءًا من تاريخ التبليغ، بإصلاح السهو أو إيداع الوثائق التعديلية، و إذا كان، قبل إنقضاء هذا الأجل، قد أخبر المحافظ عن رفضه أو عدم قدرته على القيام بإلتزاماته، فإن الإجراء يرفض مع التحفُّظات المنصوص عليها في المادة 106.

و تكتب عبارة الرفض من قبل المحافظ تجاه تسجيل الإيداع في سجل الإيداع في العمود المخصص « للملاحظات » و عند الإقتضاء في البطاقة العقارية و في الدفتر العقاري .

و يُبلّغ قرار الرفض خلال الثمانية أيام من إنقضاء الأجل المشار إليه في الفقرة السابقة.

نص المادة 47 من القانون رقم: 04-21 المؤرخ في 29 ديسمبر سنة 2004، الذي يتضمن قانون المالية لسنة 2005.

المادة 47:عندما يتضح أن قطعة أرض، عارية أو مبنية كانت ملكا للدولة في الأصل و تم التنازل عنها للخواص، بموجب عقد إداري مشهر بالمحافظة العقارية تطبيقا للأمر رقم: 74-26 المؤرخ في 20 فبراير سنة 1974 و المتضمن تكوين إحتياطات عقارية لفائدة البلديات، أو للقانون رقم: 81-01 المؤرخ في 07 فبراير سنة 1981 و المتعلق بالتنازل عن الأملاك العقارية التابعة للقطاع العام، أو بموجب أحكام قانونية أو تنظيمية أخرى، أن القياس الذي تم أثناء عمليات المسح العام للأراضي، بَيَّن أن المساحة تفوق النسبة المسموح بها و المقدرة بـ 1/20 مقارنة بتلك المُقيّدة في العقد الإداري فإن المساحة الزائدة إذا لم تُشكِّل قطعة أرض قابلة للبناء بمفهوم التشريع المتعلق بالتهيئة و التعمير، يتم التنازل عنها بالتراضي لفائدة صاحب العقد الإداري عندما يطلب ذلك صراحة مقابل ثمن لا يقل على القيمة الحقيقية.

تُدْرج عائدات البيع في الحساب رقم: 006-201.

يُقَيَّد العقار، على إثر ذلك، في السجل العقاري.

في حالة غياب طلب صريح للإقتناء، تُعيَّن المساحة الزائدة على أنها وحدة عقارية متباينة تُمْسح و تُقيَّد في السجل العقاري بإسم الدولة.